LEY QUE RIGE EL CORRETAJE INMOBILIARIO EN ECUADOR
Por: Abogado Nicolás Gualle – 0998725157 , QUITO – ECUADOR
ANÁLISIS PREVIO
En muchas consultas legales que he atendido en los últimos 6 meses, he conocido gran cantidad de casos en los que algunos corredores de bienes raíces y/o empresas inmobiliarias cometen una serie de errores (y horrores también) a nivel jurídico, lesionando los intereses legítimos y el patrimonio de sus clientes.
En ciertos actos y contratos realizados por corredores de bienes raíces (sin la asesoría directa de un abogado inmobiliario) se dan casos como los siguientes:
-Realizar promesas de compraventa mediante instrumento jurídico privado (ERROR)
-Hacer renunciar a un inquilino sus derechos en un contrato (ERROR)
-Citar legislación de otros países como Colombia y Perú, que se parece a la de Ecuador, pero no aplica la jurisdicción (ERROR)
-Redactar documentos que no reflejan la legalidad de un hecho, derecho o contrato
-Poner candados legales innecesarios o perjudiciales en la cláusula de controversias o litis.
-Descargar modelos de contratos del Internet y simplemente cambiar algunos datos, sin comprender la especificidad de cada transacción inmobiliaria
Por todo esto es conveniente remarcar cuáles son las atribuciones y prohibiciones de los CORREDORES DE BIENES RAÍCES, de conformidad con las leyes de la materia, sabiendo que su función principal y específica es la de constituirse en intermediarios comerciales para la compraventa y alquiler de propiedades. Pretender ir más allá de ese límite jurídico constituye INSTRUSISMO PROFESIONAL lo que está penado por la Ley y tipificado como delito de ejercicio ilegal de la profesión sancionado con una pena privativa de libertad de 6 meses a 2 años.
Toda la parte legal y de legitimidad de las transacciones inmobiliarias están a cargo del ABOGADO INMOBILIARIO y del NOTARIO PÚBLICO.
Una vez que ha quedado claro esto, se procede a transcribir la LEY DE CORREDORES DE BIENES RAÍCES ECUADOR para conocimiento de los colegas, de los corredores inmobiliarios, de los estudiantes de derecho y del público en general.
CAPÍTULO I
De los corredores de bienes raíces
ARTÍCULO 1
Son corredores de bienes raíces las personas naturales o jurídicas que, previo el cumplimiento de los requisitos legales y reglamentarios, ejercen el corretaje de manera profesional.
ARTÍCULO 2
Los corredores de bienes raíces son agentes que reciben por escrito el encargo de ofertar o demandar contratos, actos y operaciones de compra venta, hipoteca, anticresis u otros contratos similares de bienes raíces.
ARTÍCULO 3
Para ser corredor de bienes raíces se requiere:
1. Ser mayor de edad y hallarse habilitado para ejercer el comercio;
2. obtener la licencia de corredor profesional;
3. haber tenido negocio o corretaje de bienes raíces por lo menos durante un año de actividad;
4. cumplir lo dispuesto en el artículo 77 de Código de Comercio y las demás leyes; y,
5. los demás requisitos contemplados en las diversas leyes.
NOTA: Literal c reformado por Disposición Reformatoria Séptima, numeral 7.1 de Ley No. 0, publicada en Registro Oficial Suplemento 899 de 9 de Diciembre del 2016.Artículo citado en: una sentencia.
ARTÍCULO 4
Son deberes y obligaciones del corredor de bienes raíces:
1. Los que se deriven de la relación contractual que pacte por escrito con la persona que ocupe sus servicios;
2. proporcionar al cliente un asesoramiento integral sobre las ventajas y desventajas del negocio que éste le encomiende;
3. llevar los registros, archivos, libros y demás documentos exigidos por la Ley;
4. ejercer su profesión de acuerdo con las leyes y el correspondiente Código de Ética del Corredor de Bienes Raíces; y,
5. los demás que se determinen en el reglamento.
ARTÍCULO 5
Prohíbase a los corredores de bienes raíces:
1. Intervenir en actos o contratos que, de acuerdo con el Código de Comercio, sean de competencia exclusiva de otros agentes de Comercio, excepto los demás permitidos por la ley;
2. ejercer el corretaje de bienes raíces mientras desempeña cargo o función pública;
3. vender o prometer en venta bienes raíces en proyecto o en ejecución sin las correspondientes garantías económicas para su terminación por parte del promotor;
4. dar certificaciones que no consten en los asientos de sus registros, ni declarar en juicio, salvo que exista orden de juez competente, para que declare sobre lo que hubieren visto y oído dentro de su negocio; y,
5. los demás actos o contratos que determine el Código de Etica del Corredor de Bienes Raíces.
ARTÍCULO 6
Los corredores profesionales de bienes raíces percibirán por sus servicios, los honorarios fijados en el arancel que determinará el Ministerio de Industrias, Comercio e Integración, sin perjuicio de los convenios entre el corredor y su cliente.
ARTÍCULO 7
En el contrato de corretaje de bienes raíces que se celebre entre el corredor y el cliente se hará constar, obligatoriamente, el plazo en que se realizará la operación y los honorarios que percibirá el Corredor por sus servicios.
Si venciere el plazo fijado en el contrato sin que la operación se hubiere cumplido, el cliente quedará en libertad de desistir de ella o de contratar a otro corredor profesional, o contratar en forma directa, siempre que el incumplimiento del contrato no se deba al cliente.
ARTÍCULO 8
Si en un contrato de corretaje de bienes raíces intervinieran dos o más corredores profesionales, en forma sucesiva o simultánea, convenido entre ellos y el cliente, los honorarios se dividirán entre ellos en partes iguales.
ARTÍCULO 9…
NOTA: Artículo 9 derogado por Disposición Reformatoria Séptima, numeral 7.2 de Ley No. 0, publicada en Registro Oficial Suplemento 899 de 9 de Diciembre del 2016.
CAPÍTULO II De la defensa profesional
ARTÍCULO 10
En cada provincia en la que haya por lo menos diez corredores de bienes raíces, podrá formarse una asociación con el fin de promover y defender sus derechos e intereses profesionales. No podrá haber más de una asociación en cada provincia.
Dichos corredores podrán afiliarse libremente a esta organización o a la más próxima en caso de no haberla en la respectiva provincia.
Las asociaciones provinciales podrán constituir una federación nacional.
Los estatutos de estas organizaciones serán aprobados por el Ministerio de Industrias, Comercio e Integración.
ARTÍCULO 11
Corresponde a la Federación Nacional aprobar el Código de Ética del Corredor de Bienes Raíces.
CAPÍTULO III
Disposiciones generales
ARTÍCULO 12
En los actos, contratos u operaciones a los que se refiere el Art. 2 de esta ley, que realicen las instituciones del sector público, solo podrán intervenir los corredores de bienes raíces legalmente autorizados. Sus honorarios serán establecidos de conformidad con lo dispuesto por el artículo 6 de esta ley.
En los casos de personas naturales o jurídicas de carácter privado, tales actos, contratos u operaciones podrán realizarlos en forma directa con sus propios bienes, u obligatoriamente por intermedio de un corredor de bienes raíces.
ARTÍCULO 13
En el caso de las personas jurídicas constituidas con el objeto de dedicarse al corretaje de bienes raíces, el gerente o representante legal será necesariamente un corredor profesional de bienes raíces.
Las personas jurídicas podrán contratar personal que hagan las veces de agentes de bienes raíces.
ARTÍCULO 14
Cuando dos o más corredores profesionales de bienes raíces intervengan en un acto o contrato de esta naturaleza, responderán solidariamente ante terceros de los daños y perjuicios que les causaren. En el caso de las personas jurídicas, estas responderán, como tales, por las operaciones de sus agentes.
Los Corredores que intervengan conjuntamente o las personas jurídicas legalmente constituídas serán igualmente responsables por los actos o contratos de sus apoderados, quienes solo podrán ejercer este cargo con poder especial. Sin este poder, el procurador, sea persona natural o jurídica, no podrá intervenir ni menos autorizar ninguna operación propia del corredor profesional de bienes raíces.
ARTÍCULO 15
Las infracciones a esta Ley y al Código de Ética del Corredor de Bienes Raíces, por parte de los corredores profesionales o por parte de personas que legalmente practiquen la profesión, serán sancionados por los respectivos jueces competentes con la multa de uno a cien salarios mínimos vitales, o con la suspensión temporal o la prohibición definitiva del ejercicio de la correduría, de acuerdo con la gravedad de la falta. La multa y la prohibición temporal o absoluta de ejercer la profesión de corredor, podrán imponerse simultáneamente.
ARTÍCULO 16
Son aplicables al corredor profesional de bienes raíces las normas correspondientes del Código de Comercio.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
PRIMERA.
Corresponde a las asociaciones provinciales legalmente constituídas, la calificación de los corredores de bienes raíces que estuvieren ejerciendo su actividad hasta la fecha en que el Ministerio de Educación cumpla con lo dispuesto en el artículo 9 de la presente ley.
Cada asociación enviará la nómina de las personas calificadas al Ministerio de Industrias, Comercio e Integración para el registro correspondiente.
En caso de corredores de bienes raíces, que no hayan sido calificados por la respectiva asociación, éstos podrán apelar ante la Federación Nacional.
SEGUNDA.
(Derogada)
Disposición Transitoria Segunda, derogada por el CÓDIGO DE COMERCIO, publicado en el Registro Oficial, el 29 de Mayo de 2019.
ARTÍCULO FINAL.
La presente Ley entrará en vigencia a partir de la fecha de su promulgación en el Registro Oficial.
Si requiere realizar CONSULTAS, ACTOS, CONTRATOS, PROCESOS O TRÁMITES puede contactarnos al correo electrónico: nicoegaabogacia@gmail.com ; al whatsapp: 0998725157, o acudir a nuestra oficina ubicada en la ciudad de Quito, previa cita.
Abogado Nicolás Gualle
ASESOR JURÍDICO
QUITO – ECUADOR
¿POR QUÉ ABOGADO?
Para la mayoría de mis amigos, compañeros del arte, familiares y demás, no es desconocido el hecho de que económica y laboralmente me desempeño como ABOGADO de los Tribunales y Juzgados de la República del Ecuador. Al respecto a veces me preguntan y, ¿por qué abogado?
Es una pregunta constante, y la respuesta es sencilla, pero requiere ser detallada. No tendremos aquí las clásicas respuestas que solíamos dar por compromiso cuando cursábamos los primeros semestres de la carrera de Derecho: “deseo ser abogado para hacer justicia” y otras similares. No se trata de que dicha consigna ya no sea parte de nuestro proyecto de vida, sino de que, con el paso del tiempo, madurez y experiencias, comprendemos las cosas con mayor objetividad.
Desde muy joven estuve vinculado al conocimiento, al arte y cultura, a las causas sociales. Unas veces con acierto, otras francamente errado, haciendo camino al andar. Muchas veces abogando por los intereses de las mayorías, de otras personas, y dejando en el desamparo al protagonista de estas líneas. Así aprendí muchos secretos de la vida, la sociedad y el sistema, de cómo se estructuran y funcionan…
Desde entonces han transcurrido años y años, ya no soy como aquel jovencito idealista, inmaduro e inexperto, pero tampoco un hombre con la cabellera de algodón, cansado y con bastón en la mano, estoy en el punto intermedio del camino, en la edad exacta para volar alto y lejos.
Ahora puedo responder con acierto y objetividad aquella pregunta que me vienen haciendo por años y que también me la hago yo mismo muchas veces, ¿por qué abogado?
Soy abogado por múltiples razones. En primer lugar, porque me encanta LEER, ESCRIBIR Y DISERTAR, es no solo algo profesional sino una pasión de vida. En segundo lugar, porque QUIERO Y ME MEREZCO (como todos) vivir dignamente, tener un techo, vestimenta, comida, medicinas, recreación, etc.; y, en tercer lugar, porque quiero APORTAR VALOR A LA SOCIEDAD (sembrar semillas de conocimiento y justicia, principalmente en las nuevas generaciones).
El ser abogado de los tribunales y juzgados de la República del Ecuador compagina perfectamente con mi oficio social de escritor, y ser escritor a la vez encaja excelentemente bien con ser abogado.
Sigo siendo el mismo joven altruista y científico, solo que con el añadido profesional de ‘abogado’, con una credencial más.
Quizás muchos abogados se ‘engrandecen’ con un simple título colgado en la pared o una credencial guardada en la billetera; pues que mal. No es el título o la credencial lo que te hacen abogado, esos dos documentos son la parte ‘legal-logística’ para poder ejercer, pero el SER ABOGADO es algo que ninguna universidad o institución te podrán otorgar JAMÁS.
El abogado no solo es un ‘defensor técnico’, sino y sobre todo una persona con una vasta cultura general, líder, filósofo, psicólogo, economista, sociólogo, un orador y escritor, jurisconsulto, investigador, estudioso de la historia de la humanidad e incluso se proyecta al futuro, a las cosas y tendencias que se van dando en la sociedad.
Al respecto, tan solo con conocer el origen, la etimología de la palabra ABOGADO, podemos ver su real alcance: “La palabra abogado procede de la latina advocatus, que significa llamado, porque los romanos acostumbraban a llamar en los asuntos difíciles, para que los auxiliasen, a las personas que tenían un conocimiento profundo del Derecho. También quiere decir patrono, defensor, letrado, hombre de ciencia; jurisconsulto, hombre de consejo, esto es, de consulta; jurista, hombre versado en la erudición del Derecho y en la crítica de los códigos, según los principios de la filosofía, de la moral y, también, de la religión.” Diccionario Jurídico Elemental, Guillermo Cabanellas de las Cuevas.
La abogacía la llevaba en la sangre desde temprana edad, ‘abogando’ por los intereses y necesidades de muchos sectores de la sociedad. Ahora sigo ‘abogando’ por las mayorías y causas justas, solo que, con objetividad, madurez y perspectiva, sabiendo que la historia no es obra de individuos sino de complejos escenarios internacionales y nacionales que pueden llevar décadas en consolidarse o cambiar repentinamente... Mi principal aporte a la sociedad es y será con el conocimiento jurídico y el arte literario.
Pese a las pandemias, corrupción, y crisis económica, el futuro se pinta esperanzador, pues en la dialéctica de la vida y de la historia, la tendencia principal siempre es hacia el avance progresivo en una espiral infinita.
Mientras tanto seguiremos abogando por causas, proyectos e intereses que aporten valor a la sociedad, y disfrutando al máximo la vida, que es única y maravillosa.
Nicolás Gualle
ABOGADO LITIGANTE, ESCRITOR Y CONFERENCISTA
Contactos:
Email: nicoegaabogacia@gmail.com
Whatsapp: 0998725157